Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) est instauré par l'article 47 de la loi de finances 2026. Il permet à un investisseur qui loue un logement nu en résidence principale d'amortir une partie de la valeur du bien (3 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix), en déduction de ses revenus fonciers. Il s'applique aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, partout en France, dans un immeuble collectif neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux.

Quels sont les taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun ?

L'amortissement porte sur 80 % du prix (les 20 % de terrain ne sont pas amortissables). Dans le neuf : 3,5 % (loyer intermédiaire, plafond 8 000 €/an), 4,5 % (social, 10 000 €/an), 5,5 % (très social, 12 000 €/an). Dans l'ancien avec 30 % de travaux : 3 %, 3,5 % et 4 % selon le niveau de loyer, avec les mêmes plafonds annuels.

Le dispositif Jeanbrun est-il soumis à un zonage ?

Non. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France, sans zonage d'éligibilité. En revanche, les plafonds de loyers à respecter dépendent de la zone du logement (A bis, A, B1, B2/C) et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.

Quelle est la durée d'engagement de location du dispositif Jeanbrun ?

Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans. La location à un membre du foyer fiscal ou du cercle familial proche est interdite. Une revente avant la fin des 9 ans entraîne la remise en cause des avantages fiscaux perçus.

Peut-on faire de la location meublée avec le dispositif Jeanbrun ?

Non. Le dispositif Jeanbrun relève des revenus fonciers et est réservé à la location nue. Pour amortir un bien en location meublée, c'est le régime LMNP au réel qui s'applique, avec une logique et une fiscalité différentes (BIC).

Défiscalisation · Loi de finances 2026

Dispositif Jeanbrun 2026 : défiscaliser ses loyers grâce à l'amortissement

Publié le 20 juin 2026 · Par Théo Lefèvre, Chargé d'Affaires Expert en Patrimoine

Instauré par l'article 47 de la loi de finances 2026 dans le cadre du plan « Relance Logement », le dispositif Jeanbrun (ex-« statut du bailleur privé ») relance l'investissement locatif privé. Son principe : amortir une partie de la valeur du bien chaque année, en déduction des revenus fonciers, sans zonage, partout en France. Voici comment il fonctionne, ses taux et un exemple chiffré.

L'essentiel — le Jeanbrun permet d'amortir 3 % à 5,5 % par an de la valeur du bien (sur 80 % du prix), en déduction des revenus fonciers. Location nue en résidence principale, 9 ans minimum, immeuble collectif neuf ou ancien avec 30 % de travaux, acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028, sans zonage.

Sommaire

Le principe : l'amortissement
Les taux et plafonds 2026
Conditions d'éligibilité
Le bonus : le déficit foncier renforcé
Exemple chiffré
Les pièges à éviter

1.Le principe : amortir la valeur du bien

Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique d'amortissement, jusque-là réservée au meublé (LMNP) ou aux dispositifs professionnels. L'investisseur acquiert un logement destiné à la location nue à usage de résidence principale, puis déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien, en plus de ses charges réelles.

L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition : les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable. Ce mécanisme réduit — voire annule — l'imposition des loyers pendant de nombreuses années.

2.Les taux et plafonds d'amortissement 2026

Le taux d'amortissement dépend de deux critères : le bien est-il neuf ou ancien, et à quel niveau de loyer plafonné est-il loué (intermédiaire, social ou très social) ? Principe clé : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est bonifié.

Amortissement dans le neuf

Niveau de loyer	Taux d'amortissement	Plafond annuel
Intermédiaire	3,5 %	8 000 €/an
Social	4,5 %	10 000 €/an
Très social	5,5 %	12 000 €/an

Amortissement dans l'ancien (avec 30 % de travaux)

Niveau de loyer	Taux d'amortissement	Plafond annuel
Intermédiaire	3 %	8 000 €/an
Social	3,5 %	10 000 €/an
Très social	4 %	12 000 €/an

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3.Conditions d'éligibilité

Le bien : logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien rénové (travaux ≥ 30 % de la valeur du bien).
La location : nue, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans. Location à un proche interdite.
Les plafonds : loyers plafonnés selon la zone (A bis, A, B1, B2/C) et ressources du locataire plafonnées.
Le calendrier : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le régime : revenus fonciers (régime réel), personne physique. La location meublée (BIC) est exclue.

Plafonds de loyers 2026 (prix au m²) : A bis 19,71 € · A 14,64 € · B1 11,80 € · B2 et C 10,26 €. Le respect de ces plafonds — et des ressources du locataire — conditionne le maintien de l'avantage fiscal.

4.Le bonus : le déficit foncier renforcé

Au-delà de l'amortissement, le Jeanbrun met en avant un déficit foncier imputable sur le revenu global. Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit ainsi créé peut réduire votre revenu global imposable — et pas seulement vos revenus fonciers — dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique éligibles). C'est particulièrement utile les premières années, quand les charges sont les plus élevées.

5.Exemple chiffré

Un investisseur achète un appartement neuf à 250 000 € et le loue au loyer social (taux 4,5 %).

Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
Amortissement annuel : 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €/an (sous le plafond de 10 000 €).
Impact à 30 % de TMI : ces 9 000 € déduits des revenus fonciers représentent une économie d'impôt de 2 700 €/an — et jusqu'à 4 374 €/an en intégrant les prélèvements sociaux (18,6 %) économisés sur les loyers.

Notre simulateur de défiscalisation applique automatiquement le bon taux selon le neuf/ancien, le niveau de loyer et le plafond annuel.

6.Les pièges à éviter

Oublier la part terrain : seul 80 % du prix est amortissable ; ne pas déduire les 20 % de terrain fausse tout le calcul.
Dépasser le plafond de loyer : un loyer supérieur au plafond de la zone annule l'avantage.
Négliger les ressources du locataire : l'avis d'imposition du locataire est à vérifier à la signature.
Revendre avant 9 ans : remise en cause des avantages fiscaux perçus.
Surpayer le bien : un prix au-dessus du marché fait perdre à la revente ce qui a été gagné en impôt.

En résumé : le dispositif Jeanbrun 2026 amortit 3 % à 5,5 %/an de la valeur du bien (sur 80 % du prix), sans zonage, pour de la location nue en résidence principale sur 9 ans, complété d'un déficit foncier renforcé. Un levier puissant pour les investisseurs fiscalisés avec une vision long terme — à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources.

Cet article est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou patrimonial personnalisé. Le dispositif Jeanbrun est récent : certaines modalités (déclaration, plafonds définitifs) peuvent être précisées par décret. Les taux et plafonds mentionnés sont ceux applicables en 2026 ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr, le texte de la loi de finances 2026 ou auprès d'un professionnel.

En bref — le dispositif Jeanbrun 2026 (statut du bailleur privé, art. 47 de la loi de finances 2026) permet d'amortir 80 % de la valeur d'un logement locatif nu à 3-5,5 %/an selon le neuf/ancien et le niveau de loyer (intermédiaire/social/très social), sans zonage, partout en France, sur un engagement de location de 9 ans, avec un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € (21 400 € avec travaux énergétiques).

Questions fréquentes

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Il s'inscrit dans la continuité du Pinel (clos fin 2024) sur le marché de l'investissement locatif privé, mais repose sur un mécanisme différent : l'amortissement, et non une réduction d'impôt.

Peut-on louer en meublé avec le Jeanbrun ?

Non. Le dispositif relève des revenus fonciers et est réservé à la location nue. Pour amortir un meublé, c'est le régime LMNP au réel qui s'applique.

Y a-t-il un zonage ?

Non, le Jeanbrun est accessible partout en France. Mais les plafonds de loyers dépendent de la zone du logement (A bis, A, B1, B2/C) et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.