Dispositif Jeanbrun 2026 : défiscaliser ses loyers grâce à l'amortissement
Instauré par l'article 47 de la loi de finances 2026 dans le cadre du plan « Relance Logement », le dispositif Jeanbrun (ex-« statut du bailleur privé ») relance l'investissement locatif privé. Son principe : amortir une partie de la valeur du bien chaque année, en déduction des revenus fonciers, sans zonage, partout en France. Voici comment il fonctionne, ses taux et un exemple chiffré.
1.Le principe : amortir la valeur du bien
Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique d'amortissement, jusque-là réservée au meublé (LMNP) ou aux dispositifs professionnels. L'investisseur acquiert un logement destiné à la location nue à usage de résidence principale, puis déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien, en plus de ses charges réelles.
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition : les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable. Ce mécanisme réduit — voire annule — l'imposition des loyers pendant de nombreuses années.
2.Les taux et plafonds d'amortissement 2026
Le taux d'amortissement dépend de deux critères : le bien est-il neuf ou ancien, et à quel niveau de loyer plafonné est-il loué (intermédiaire, social ou très social) ? Principe clé : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est bonifié.
Amortissement dans le neuf
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
Amortissement dans l'ancien (avec 30 % de travaux)
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 €/an |
| Social | 3,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 4 % | 12 000 €/an |
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3.Conditions d'éligibilité
- Le bien : logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien rénové (travaux ≥ 30 % de la valeur du bien).
- La location : nue, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans. Location à un proche interdite.
- Les plafonds : loyers plafonnés selon la zone (A bis, A, B1, B2/C) et ressources du locataire plafonnées.
- Le calendrier : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Le régime : revenus fonciers (régime réel), personne physique. La location meublée (BIC) est exclue.
4.Le bonus : le déficit foncier renforcé
Au-delà de l'amortissement, le Jeanbrun met en avant un déficit foncier imputable sur le revenu global. Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit ainsi créé peut réduire votre revenu global imposable — et pas seulement vos revenus fonciers — dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique éligibles). C'est particulièrement utile les premières années, quand les charges sont les plus élevées.
5.Exemple chiffré
Un investisseur achète un appartement neuf à 250 000 € et le loue au loyer social (taux 4,5 %).
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
- Amortissement annuel : 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €/an (sous le plafond de 10 000 €).
- Impact à 30 % de TMI : ces 9 000 € déduits des revenus fonciers représentent une économie d'impôt de 2 700 €/an — et jusqu'à 4 248 €/an en intégrant les prélèvements sociaux (17,2 %, taux de la location nue) économisés sur les loyers.
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6.Les pièges à éviter
- Oublier la part terrain : seul 80 % du prix est amortissable ; ne pas déduire les 20 % de terrain fausse tout le calcul.
- Dépasser le plafond de loyer : un loyer supérieur au plafond de la zone annule l'avantage.
- Négliger les ressources du locataire : l'avis d'imposition du locataire est à vérifier à la signature.
- Revendre avant 9 ans : remise en cause des avantages fiscaux perçus.
- Surpayer le bien : un prix au-dessus du marché fait perdre à la revente ce qui a été gagné en impôt.
Cet article est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou patrimonial personnalisé. Le dispositif Jeanbrun est récent : certaines modalités (déclaration, plafonds définitifs) peuvent être précisées par décret. Les taux et plafonds mentionnés sont ceux applicables en 2026 ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr, le texte de la loi de finances 2026 ou auprès d'un professionnel.
En bref — le dispositif Jeanbrun 2026 (statut du bailleur privé, art. 47 de la loi de finances 2026) permet d'amortir 80 % de la valeur d'un logement locatif nu à 3-5,5 %/an selon le neuf/ancien et le niveau de loyer (intermédiaire/social/très social), sans zonage, partout en France, sur un engagement de location de 9 ans, avec un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € (21 400 € avec travaux énergétiques).
7.Loi Jeanbrun par ville : Caen, Rennes, Lyon… quel loyer maximum ?
Le Jeanbrun est ouvert partout en France : la ville ne décide pas de l'éligibilité, ni du taux d'amortissement. Elle fixe en revanche le loyer maximum que vous pouvez demander, selon la zone du logement (A bis, A, B1, B2 ou C).
| Ville | Zone | Plafond loyer intermédiaire 2026 | T2 de 45 m² | T3 de 65 m² |
|---|---|---|---|---|
| Paris et petite couronne proche | A bis | 19,71 €/m² | 995 €/mois | 1 271 €/mois |
| Lyon, Lille, Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier | A | 14,64 €/m² | 739 €/mois | 944 €/mois |
| Caen | B1 | 11,80 €/m² | 596 €/mois | 761 €/mois |
| Villes moyennes et zones rurales | B2 ou C | 10,26 €/m² | 518 €/mois | 662 €/mois |
Comment est calculé le loyer maximum ? Plafond de la zone × coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2) × surface. Pour un T2 de 45 m² à Caen : 11,80 € × 1,122 × 45 m² ≈ 596 € par mois hors charges, au niveau intermédiaire. Les niveaux social et très social imposent des loyers plus bas, en échange d'un taux d'amortissement plus élevé.
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Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Il s'inscrit dans la continuité du Pinel (clos fin 2024) sur le marché de l'investissement locatif privé, mais repose sur un mécanisme différent : l'amortissement, et non une réduction d'impôt.
Peut-on louer en meublé avec le Jeanbrun ?
Non. Le dispositif relève des revenus fonciers et est réservé à la location nue. Pour amortir un meublé, c'est le régime LMNP au réel qui s'applique.
Y a-t-il un zonage ?
Non, le Jeanbrun est accessible partout en France. Mais les plafonds de loyers dépendent de la zone du logement (A bis, A, B1, B2/C) et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.
Loi Jeanbrun à Caen : quel loyer maximum ?
Caen est en zone B1 : le plafond du loyer intermédiaire est de 11,80 €/m² en 2026, avant coefficient de surface. Pour un T2 de 45 m², cela donne environ 596 € par mois hors charges.