Simulateur LMNP 2026 : régime réel ou micro-BIC ?
En location meublée non professionnelle (LMNP), le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (charges + amortissement) change radicalement votre imposition. Notre simulateur gratuit compare les deux régimes sur vos chiffres 2026.
Comparer le micro-BIC et le régime réel
Impôt sur le revenu à votre TMI + prélèvements sociaux de 18,6 % (loyers meublés, taux 2026). Vos données ne quittent pas votre navigateur.
⚠️ Estimation indicative. L'amortissement ne peut pas créer de déficit au régime réel : l'excédent est reporté sans limite de durée — le simulateur applique cette règle. Rappel : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf exonération pour durée de détention. Lire le guide LMNP complet →
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1.Micro-BIC ou réel : la différence
Au micro-BIC, vos revenus locatifs meublés sont imposés après un abattement forfaitaire (50 % en meublé classique), sans possibilité de déduire vos charges réelles. Au régime réel, vous déduisez l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion) et vous pratiquez l'amortissement linéaire du bien, du mobilier et des travaux. Cet amortissement, comptable et non décaissé, neutralise souvent la quasi-totalité du résultat imposable pendant 10 à 15 ans.
2.L'amortissement, le cœur du régime réel
Le bien est décomposé par composants (gros œuvre, toiture, agencements, mobilier) amortis sur des durées différentes. Cet amortissement linéaire vient en déduction des loyers ; l'excédent non utilisé une année est reportable sans limite de durée. C'est pourquoi un investisseur au réel ne paie souvent aucun impôt sur ses loyers pendant de nombreuses années. La tenue d'une comptabilité (souvent via un expert-comptable LMNP, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles et ouvrent droit à une réduction d'impôt en cas d'adhésion à un OGA) est nécessaire.
3.Impôt et prélèvements sociaux : les deux couches
Quel que soit le régime retenu, le bénéfice imposable supporte deux prélèvements qui se cumulent : l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, et les prélèvements sociaux. Depuis 2026, ces derniers s'élèvent à 18,6 % pour les loyers meublés (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) — un taux plus élevé que celui de la location nue, restée à 17,2 %.
Concrètement, un bailleur imposé à 30 % de TMI supporte 48,6 % sur chaque euro de bénéfice meublé. C'est ce qui rend l'amortissement du régime réel si déterminant : effacer 1 000 € de base imposable économise ici 486 €, et non 300 €. À la revente en revanche, la plus-value reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux.
4.Déclaration : liasse 2031-SD et 2042 C PRO
Au régime réel, vous déposez chaque année une liasse fiscale 2031-SD (résultat BIC) puis reportez le résultat sur la déclaration 2042 C PRO. Au micro-BIC, vous indiquez simplement vos recettes brutes sur la 2042 C PRO, l'abattement étant appliqué automatiquement. Le simulateur vous indique le régime gagnant et le résultat fiscal imposable dans chaque cas.
★Questions fréquentes
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?
Oui. L'option pour le régime réel se formule auprès du service des impôts des entreprises ; elle est valable un an et reconduite tacitement. On peut donc basculer du micro-BIC au réel, ce qui est souvent avantageux dès qu'il y a un emprunt ou des travaux.
Quels travaux sont amortissables en LMNP ?
Les travaux d'amélioration, d'agencement et de rénovation augmentant la valeur ou la durée de vie du bien sont amortissables (sur 5 à 15 ans selon leur nature). Les dépenses d'entretien courant, elles, sont déduites immédiatement en charges.
Le micro-BIC est-il plus simple ?
Oui, il n'exige pas de comptabilité : vous déclarez vos recettes et l'abattement de 50 % est appliqué. Mais dès que vos charges réelles et l'amortissement dépassent cet abattement, le régime réel devient nettement plus avantageux.
Faut-il un expert-comptable en LMNP au réel ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé pour établir la liasse 2031-SD et le tableau d'amortissement. Ses honoraires sont déductibles, et l'adhésion à un organisme de gestion agréé ouvre droit à une réduction d'impôt sur ces frais.
Cet outil et cet article ont une vocation informative et pédagogique. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Les barèmes mentionnés sont ceux applicables en 2026 et peuvent évoluer ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel. Patrimocalc applique des formules de calcul transparentes, fondées sur les barèmes publics de la DGFiP — voir notre page méthodologie.