LMNP 2027 : l'Assemblée supprime le plafonnement des amortissements (amendement I-116)

Publié le 3 novembre 2026 · Par Théo Lefèvre, chargé d'affaires expert en patrimoine · PLF 2027 en discussion · Lecture 7 min

Le projet de budget 2027 voulait plafonner l'amortissement des locations meublées et effacer en 2036 les amortissements mis en réserve. Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé ce dispositif par 45 voix contre 41, en adoptant l'amendement I-116 et deux amendements identiques. Voici ce que prévoyait le texte, ce que change ce vote, ce qu'il représente sur deux cas concrets, et pourquoi rien n'est encore acquis.

1.Ce que prévoyait l'article 7 du PLF 2027

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, devait « réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Pour la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, il prévoyait trois changements :

• Un plafond annuel d'amortissement : l'amortissement du logement limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal, tous biens confondus. Pour les meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 €.
• La perte de l'excédent : la part d'amortissement au-delà du plafond n'aurait plus été reportable, pour les exercices clos à compter de 2027.
• L'extinction du stock : les amortissements différés au 31 décembre 2026 seraient restés déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice de l'année. Le solde non utilisé à cette date aurait été perdu.

Restaient hors champ : le micro-BIC, les loueurs professionnels (LMP) et les logements situés en résidences services pour étudiants ou seniors, en Ehpad et en établissements de soins de longue durée.

Le texte vise l'amortissement « des locaux ». Les analyses publiées appliquent le taux de 2,5 % à la valeur du bâti hors terrain ; le traitement du mobilier et des travaux n'était pas précisé.

2.Ce qu'a voté l'Assemblée le 30 octobre

Le 30 octobre 2026, en séance publique, l'Assemblée nationale a adopté trois amendements identiques qui suppriment les alinéas 7 à 24 de l'article 7, c'est-à-dire tout le volet LMNP :

• I-96, déposé par Frédéric Falcon (Rassemblement national) ;
• I-114, déposé par des députés du groupe Droite républicaine ;
• I-116, déposé par Félicie Gérard, Lise Magnier et des députés du groupe Horizons.

Le vote a été acquis par 45 voix contre 41. Le Gouvernement et le rapporteur général du budget s'y sont opposés ; selon le Gouvernement, la suppression du plafonnement représente 300 millions d'euros de recettes en moins. L'article 7 ne conserve que son volet consacré au prêt à taux zéro.

Les auteurs de l'amendement I-116 font valoir que la location meublée répond à des besoins concrets (étudiants, mobilité professionnelle, relogement temporaire) et que plafonner l'amortissement n'aurait pas garanti un report des bailleurs vers la location nue. Ils contestent aussi la remise en cause d'amortissements déjà constitués, sur la foi desquels les investissements ont été réalisés.

3.Les trois versions côte à côte

La version de l'Assemblée revient exactement au droit actuel. C'est celle qu'applique notre simulateur LMNP.

4.Exemple 1 : un T2 meublé acheté 200 000 €

Claire est imposée à 30 %. Elle loue à l'année un T2 meublé acheté 200 000 €, dont 15 % de terrain. Ses loyers atteignent 10 800 € par an et ses charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance) 4 800 €. Avant amortissement, son résultat est de 6 000 €.

Son plan d'amortissement : bâti de 170 000 € sur 30 ans, soit 5 667 € par an, et mobilier de 7 000 € sur 7 ans, soit 1 000 € par an.

Sur dix ans, l'écart dépasse 3 600 € d'impôt pour Claire, sans compter les 14 170 € d'amortissement qui auraient été définitivement perdus. Le plafond de 7 000 € ne joue pas pour elle : il ne s'applique qu'au-delà de 280 000 € de bâti amortissable, ou dès que plusieurs biens du même foyer cumulent leurs amortissements.

Hypothèses : mobilier hors plafond, loyers et charges constants, montants arrondis à l'euro.

5.Exemple 2 : 30 000 € d'amortissements en réserve

Marc loue en meublé depuis 2018. Fin 2026, il a accumulé 30 000 € d'amortissements différés. À partir de 2027, son bénéfice après les amortissements de l'année est de 4 000 € par an. Il est imposé à 30 %.

Le vote du 30 octobre préserve 4 860 € pour Marc sur dix ans. C'est là que l'amendement compte le plus : pour les loueurs installés de longue date, dont la réserve d'amortissements est importante.

Hypothèses : bénéfice constant, amortissements de l'année identiques dans les deux versions, taux d'imposition inchangé.

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6.Ce qui ne change pas, quel que soit le vote

• La réintégration des amortissements dans la plus-value : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente, hors certaines résidences services (étudiants, seniors, Ehpad). Notre guide de la plus-value immobilière détaille le calcul.
• Les prélèvements sociaux de 18,6 % : ils s'appliquent aux loyers meublés depuis 2026, contre 17,2 % en location nue.
• L'interdiction de créer un déficit par l'amortissement : l'amortissement ne se déduit que dans la limite du résultat ; l'excédent est reporté.
• Les seuils du micro-BIC : 77 700 € de recettes et 50 % d'abattement en meublé de longue durée ou de tourisme classé, 15 000 € et 30 % en meublé de tourisme non classé. Un autre amendement adopté le 30 octobre (I-540) rétablirait l'abattement de 71 % pour les gîtes ruraux, meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes ; il suit le même parcours incertain.

7.La suite du calendrier budgétaire

Un amendement adopté en première lecture n'est pas une loi. Le vote du 30 octobre ne tiendra que si plusieurs étapes passent :

1. Le vote de la partie recettes à l'Assemblée. Prévu le 3 novembre, il a été reporté faute d'avoir terminé l'examen des amendements. Si cette partie est rejetée, tous les amendements adoptés tombent et le Sénat examine le texte initial du gouvernement, plafonnement compris.
2. La fin de la première lecture. L'Assemblée doit se prononcer sur l'ensemble du budget au plus tard le 17 novembre 2026.
3. Le Sénat, puis la commission mixte paritaire. Le Gouvernement a indiqué vouloir continuer à travailler sur le dispositif pendant l'examen au Sénat.
4. Le texte définitif. Il n'est pas attendu avant la fin de l'année, voire plus tard : la loi de finances pour 2026 n'a été promulguée que le 19 février 2026.

Nous mettrons cet article à jour à chaque étape.

8.Que faire d'ici la fin de l'année ?

• Relevez le montant de vos amortissements différés au 31 décembre 2026 (tableau 2033-C de votre liasse). C'est le chiffre qui compterait si le plafonnement revenait.
• Ne changez pas de régime dans la précipitation. Le micro-BIC échappe au plafonnement, mais il ne permet de déduire ni charges ni amortissement. Comparez les deux régimes avant de décider.
• Si vous achetez maintenant, testez votre projet avec un amortissement du bâti limité à 2,5 %. S'il reste rentable dans ce scénario prudent, il le sera quelle que soit l'issue du vote.
• Ne revendez pas sur une rumeur. La réintégration des amortissements dans la plus-value s'applique déjà ; une revente précipitée peut coûter plus que le plafonnement lui-même.

Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé au sens de la réglementation AMF/ACPR. Il décrit un projet de loi en cours de discussion au 3 novembre 2026 : les mesures citées peuvent être modifiées, rétablies ou abandonnées d'ici le vote définitif. Vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine.

En bref — le 30 octobre 2026, l'Assemblée nationale a supprimé par 45 voix contre 41 (amendements identiques I-96, I-114 et I-116) le plafonnement des amortissements LMNP prévu par l'article 7 du PLF 2027 : 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme), perte de l'excédent et extinction fin 2036 du stock d'amortissements différés. Si ce vote est confirmé, le droit actuel est maintenu : amortissement non plafonné et report sans limite de durée. Il ne le sera qu'après le vote de la partie recettes, l'examen au Sénat et l'adoption définitive de la loi de finances.

Questions fréquentes

L'amortissement LMNP sera-t-il plafonné en 2027 ?

Pas en l'état du vote de l'Assemblée. Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé le plafonnement prévu par le projet de loi de finances pour 2027 (2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal). Ce vote n'est pas définitif : il dépend du vote de la partie recettes, puis de l'examen au Sénat.

Que contient l'amendement I-116 ?

Déposé par Félicie Gérard et des députés du groupe Horizons, l'amendement I-116 supprime les alinéas 7 à 24 de l'article 7 du PLF 2027, c'est-à-dire tout le volet LMNP : plafond d'amortissement, perte de l'excédent et extinction du stock en 2036. Il conserve le volet relatif au prêt à taux zéro. Il a été adopté le 30 octobre 2026 avec les amendements identiques I-96 et I-114.

Mes amortissements différés vont-ils disparaître en 2036 ?

Non, si la version de l'Assemblée est retenue : ils restent reportables sans limite de durée, comme aujourd'hui. Le texte du gouvernement prévoyait de limiter leur imputation à 50 % du bénéfice annuel jusqu'au 31 décembre 2036, puis de supprimer le solde. Conservez le montant de votre stock au 31 décembre 2026.

Le micro-BIC est-il concerné ?

Non. Le plafonnement ne visait que le régime réel, le seul où l'on amortit le bien. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) n'est pas modifié par l'article 7.

Quand saura-t-on si le plafonnement est abandonné ?

À l'adoption définitive de la loi de finances pour 2027. L'Assemblée doit achever sa première lecture au plus tard le 17 novembre 2026, puis le Sénat examine le texte. Si la partie recettes est rejetée à l'Assemblée, le Sénat repartira du texte initial du gouvernement, plafonnement compris.