Donner 100 000 € sans impôt à ses enfants : la fenêtre qui se ferme fin 2026
Depuis le 15 février 2025, un dispositif temporaire permet de transmettre jusqu'à 100 000 € par parent — et jusqu'à 300 000 € par enfant — totalement exonérés de droits, à condition d'affecter l'argent à l'achat d'un logement neuf ou à la rénovation énergétique. C'est l'un des outils de transmission les plus puissants du moment, mais il disparaît le 31 décembre 2026.
1.Un nouveau don exonéré, en plus des abattements habituels
L'article 790 A bis du Code général des impôts, créé par la loi de finances 2025, instaure une exonération temporaire de droits de mutation sur les dons de sommes d'argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. L'idée du législateur : libérer l'épargne des seniors pour soutenir la construction neuve et la rénovation énergétique.
Point essentiel : cette exonération s'ajoute aux dispositifs déjà existants. Elle ne consomme ni l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans, ni le don familial de sommes d'argent dit « don Sarkozy » (31 865 €). C'est une enveloppe supplémentaire.
2.100 000 € par parent, 300 000 € par enfant
Le plafond fonctionne à deux niveaux :
- 100 000 € par donateur et par bénéficiaire ;
- 300 000 € maximum par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Concrètement, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d'un grand-parent : 300 000 € transmis sans le moindre droit de donation. Les bénéficiaires possibles sont les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. À défaut de descendance, le donateur peut gratifier ses neveux et nièces.
3.Les trois usages autorisés
L'argent doit être affecté à l'un de ces trois projets — c'est ce qui ouvre droit à l'exonération :
| Usage autorisé | Détail |
|---|---|
| Achat de la résidence principale neuve | Logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), destiné à la résidence principale du donataire. |
| Investissement locatif neuf | Logement neuf mis en location à usage de résidence principale du locataire (le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire). |
| Travaux de rénovation énergétique | Travaux éligibles à MaPrimeRénov' sur la résidence principale dont le donataire est propriétaire et occupant. |
Autrement dit : aider son enfant à acheter sa première résidence principale dans le neuf, financer un investissement locatif neuf, ou payer une rénovation énergétique (isolation, chauffage, etc.) de son logement.
4.Délais et conditions à respecter
- Affectation sous 6 mois : les sommes doivent être employées dans les six mois suivant le versement.
- Conservation 5 ans : le logement doit rester la résidence principale du donataire pendant 5 ans, ou être loué en résidence principale durant la même période.
- Déclaration : le don manuel doit être déclaré (formulaire n° 2735) dans le mois, ou passer par acte notarié.
- Pas de double aide : les dépenses de travaux financées par ce don ne peuvent pas ouvrir droit, en plus, à un crédit d'impôt ou à une autre aide pour les mêmes sommes.
5.Le cumul qui change tout
C'est là que le dispositif devient redoutablement efficace. Un même parent peut, pour un même enfant, additionner :
- l'abattement classique de 100 000 € par parent (renouvelable tous les 15 ans) ;
- le don familial de sommes d'argent de 31 865 € (donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur) ;
- le nouveau don exonéré de 100 000 € de l'article 790 A bis.
Soit, théoriquement, plus de 230 000 € transmis par un seul parent sans droits, à condition d'affecter la partie « 790 A bis » à un projet immobilier neuf ou de rénovation.
6.Exemple chiffré
Paul et Sophie veulent aider leur fille Léa à acheter un appartement neuf à 320 000 €.
- Paul donne 100 000 € au titre du 790 A bis, Sophie donne 100 000 € : 200 000 € exonérés.
- Chacun ajoute 31 865 € de don familial classique : 63 730 € supplémentaires exonérés.
- Léa finance ainsi 263 730 € de son achat sans aucun droit de donation, et complète par un petit crédit.
Sans ce dispositif, la part au-delà des abattements habituels aurait été taxée à 20 % dès 15 932 € de base — soit plusieurs milliers d'euros de droits économisés.
Estimer une donation gratuitement →
7.Les pièges à éviter
- Donner pour de l'ancien : l'achat d'un logement ancien (hors travaux de rénovation énergétique) n'ouvre pas droit à l'exonération.
- Louer à un proche : en cas d'investissement locatif, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du donataire.
- Oublier la déclaration : un don manuel non déclaré dans les délais peut faire perdre le bénéfice de l'exonération.
- Revendre trop tôt : ne pas respecter la conservation de 5 ans entraîne la remise en cause de l'avantage.
Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé, ni une recommandation d'investissement. Les montants, taux et barèmes mentionnés sont ceux applicables en 2026 et peuvent évoluer ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel (notaire, conseiller en gestion de patrimoine).
En bref — le don familial exonéré de l'article 790 A bis permet, jusqu'au 31 décembre 2026, de transmettre 100 000 € par donateur (300 000 € par bénéficiaire) sans droits, pour financer un logement neuf, un investissement locatif neuf ou une rénovation énergétique de la résidence principale.
Questions fréquentes
L'abattement de 100 000 € se cumule-t-il avec le don familial de 31 865 € ?
Oui. L'abattement de 100 000 € (art. 779 CGI) se cumule avec l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent de 31 865 € (art. 790 G CGI), si le donateur a moins de 80 ans et le donataire est majeur. Un parent peut donc transmettre jusqu'à 131 865 € sans droits, tous les 15 ans.
Faut-il un notaire pour donner 100 000 € à son enfant ?
Pas obligatoirement pour un don de somme d'argent : un don manuel déclaré via le formulaire 2735 (ou en ligne sur impots.gouv.fr) suffit. Le notaire est en revanche obligatoire pour la donation d'un bien immobilier ou une donation-partage.
Que se passe-t-il si je décède moins de 15 ans après la donation ?
La donation est rapportée fiscalement : l'abattement de 100 000 € utilisé n'est pas reconstitué et les donations de moins de 15 ans sont prises en compte pour le calcul des droits de succession. D'où l'intérêt de donner le plus tôt possible.