Donner la nue-propriété : la stratégie reine pour transmettre en payant moins
Donner un bien à ses enfants tout en continuant à l'habiter ou à en percevoir les loyers : c'est possible grâce au démembrement. En conservant l'usufruit et en transmettant seulement la nue-propriété, vous ne payez des droits que sur une fraction de la valeur — et au décès, l'usufruit s'éteint sans le moindre impôt. Voici comment.
1.Usufruit, nue-propriété : le démembrement expliqué
La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus — y habiter, le louer) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, c'est-à-dire d'en être propriétaire « à terme »).
La stratégie consiste à donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Vous gardez l'usage et les revenus du bien votre vie durant ; vos enfants deviennent propriétaires de la « coquille », qui se remplira automatiquement à votre décès.
2.Le barème de l'article 669 : la clé de la décote
L'intérêt fiscal vient de là : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. Cette valeur dépend de votre âge au moment de la donation, selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI :
| Âge de l'usufruitier (donateur) | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété (taxée) |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Plus vous donnez tôt, plus la nue-propriété taxée est faible. À 65 ans, vous ne transmettez fiscalement que 60 % de la valeur du bien — donc 40 % échappent d'emblée aux droits.
3.Exemple chiffré : l'économie de droits
Martine, 65 ans, possède un appartement locatif de 300 000 €. Elle en donne la nue-propriété à son fils unique :
- Valeur de la nue-propriété taxée : 60 % × 300 000 € = 180 000 €.
- Abattement parent-enfant : 100 000 €. Base taxable : 80 000 €.
- Droits de donation : environ 13 000 € (barème en ligne directe).
Si elle avait donné le bien en pleine propriété, la base aurait été de 200 000 € (300 000 − 100 000) et les droits proches de 38 000 €. Le démembrement lui fait économiser près de 25 000 € — et elle continue de percevoir les loyers.
4.Au décès : l'usufruit s'éteint sans impôt
C'est le second avantage, et il est décisif. À votre décès, l'usufruit s'éteint automatiquement : votre enfant, déjà nu-propriétaire, récupère la pleine propriété du bien. Et cette reconstitution se fait en franchise totale de droits de succession (article 1133 du CGI).
Autrement dit : vous avez transmis un bien de 300 000 € en ne payant des droits que sur 180 000 €, et la part « usufruit » rejoint vos enfants sans aucune taxation au décès. Le gain peut atteindre des dizaines de milliers d'euros.
5.Les autres avantages
- Vous gardez le contrôle et les revenus : en tant qu'usufruitier, vous continuez à habiter le bien ou à en percevoir les loyers.
- IFI allégé : en principe, c'est l'usufruitier qui déclare le bien à l'IFI — mais une donation de nue-propriété bien structurée peut, dans certains cas, répartir l'assiette. À étudier au cas par cas.
- Anticipation : donner tôt fige la valeur transmise et profite du barème le plus favorable.
6.Points de vigilance
- Irréversibilité : une donation est en principe définitive. Réfléchissez à vos besoins futurs avant de vous dessaisir.
- Acte notarié obligatoire pour un bien immobilier : prévoyez les frais de notaire.
- Réserve d'usufruit et réversion : pour un couple, pensez à la réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant.
- Bien occupé / loué : les règles diffèrent légèrement ; faites chiffrer par votre notaire.
Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé, ni une recommandation d'investissement. Les montants, taux et barèmes mentionnés sont ceux applicables en 2026 et peuvent évoluer ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel (notaire, conseiller en gestion de patrimoine).
En bref — donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit permet de ne payer des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété (40 à 80 % selon l'âge, barème de l'article 669 du CGI) ; au décès, l'usufruit s'éteint sans droits de succession (article 1133). C'est une stratégie de transmission décotée à anticiper.
Questions fréquentes
Comment est valorisée la nue-propriété donnée ?
Selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier : à 61 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la pleine propriété. Plus vous donnez tôt, plus la valeur taxable est faible.
Le donateur peut-il continuer à percevoir les loyers ?
Oui. En donnant la nue-propriété, vous conservez l'usufruit : vous continuez d'occuper le bien ou d'en percevoir les revenus jusqu'à votre décès.
Les enfants paient-ils des droits au décès de l'usufruitier ?
Non. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété automatiquement et en franchise totale de droits (art. 1133 CGI). Les enfants deviennent pleins propriétaires sans fiscalité supplémentaire.