Simulateur de démembrement 2026 : usufruit et nue-propriété
Quelle est la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien ? Notre simulateur gratuit applique le barème de l'article 669 du CGI, en démembrement viager (selon l'âge) ou temporaire (durée fixe, type PERL).
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1.Le barème de l'article 669 du CGI
La pleine propriété se décompose en usufruit (le droit d'usage et de percevoir les revenus) et nue-propriété (le droit de disposer). En démembrement viager, leur valeur dépend de l'âge de l'usufruitier : l'usufruit vaut 40 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, etc. La nue-propriété est le complément.
2.Démembrement temporaire (art. 669 II)
Pour un usufruit à durée fixe (montages type PERL, usufruit locatif), la valeur est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans entamée, sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager. Le simulateur calcule automatiquement la décote selon la durée choisie.
3.À quoi sert le calcul ?
Connaître ces valeurs est indispensable pour une donation avec réserve d'usufruit (on ne donne que la nue-propriété, décotée), pour un achat en nue-propriété, ou pour évaluer un bien démembré dans une succession. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans droit supplémentaire (art. 1133 du CGI).
★Questions fréquentes
Comment se calcule la valeur de l'usufruit ?
En viager, selon le barème de l'article 669 du CGI fondé sur l'âge de l'usufruitier (par tranches de 10 ans). En temporaire, à hauteur de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, plafonné à la valeur viagère.
Quel intérêt de donner la nue-propriété ?
On transmet sur une base décotée (les droits ne portent que sur la nue-propriété), tout en conservant l'usufruit. Au décès, le bénéficiaire récupère la pleine propriété sans droit supplémentaire (art. 1133 du CGI).
Quelle différence entre usufruit viager et temporaire ?
L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier et se valorise selon son âge. L'usufruit temporaire a une durée fixe et se valorise à 23 % par période de 10 ans, dans la limite de la valeur viagère.
Cet outil et cet article ont une vocation informative et pédagogique. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Les barèmes mentionnés sont ceux applicables en 2026 et peuvent évoluer ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel. Patrimocalc applique des formules de calcul transparentes, fondées sur les barèmes publics de la DGFiP — voir notre page méthodologie.