Loi Denormandie : 12, 18 ou 21 % de réduction d'impôt pour rénover l'ancien en 2026
La loi Denormandie permet une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), dans la limite de 300 000 €. Condition clé : acheter un logement ancien dans l'une des villes éligibles et y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Simulez votre avantage fiscal gratuitement.
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1.Le principe
La loi Denormandie est l'équivalent du Pinel pour l'ancien à rénover. Vous achetez un logement dans une commune éligible (centres-villes dégradés, programme « Action Cœur de Ville »), réalisez des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, puis louez nu en résidence principale. Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
2.Taux et plafonds 2026
La réduction d'impôt est calculée sur le coût total (achat + travaux), retenu dans la limite de 300 000 € : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans. Elle entre dans le plafond global des niches fiscales (10 000 €/an). Les loyers doivent respecter des plafonds par zone.
3.Exemple chiffré
Pour une opération de 210 000 € (150 000 € d'achat + 60 000 € de travaux) avec un engagement de 9 ans : réduction de 18 %, soit 37 800 € répartis sur 9 ans (≈ 4 200 €/an). Le simulateur vérifie le seuil de travaux et la cadence annuelle.
Attention à la mécanique du seuil de 25 % : il se calcule sur le coût total de l'opération, pas sur le seul prix d'achat. Dans l'exemple ci-dessus, 60 000 € de travaux sur 210 000 € représentent 28,6 % — la condition est remplie. Avec le même bien acheté 170 000 € et 45 000 € de travaux, on tombe à 20,9 % : l'opération devient inéligible, et l'avantage fiscal disparaît en totalité. Il n'y a pas de réduction proportionnelle : c'est tout ou rien.
- Le plafond des niches à 10 000 €. Une réduction de 4 200 €/an laisse peu de marge si vous cumulez déjà d'autres dispositifs. La fraction qui dépasse le plafond est perdue, sans report possible.
- La réduction est étalée, pas immédiate. 37 800 € d'avantage sur 9 ans ne valent pas 37 800 € aujourd'hui. Si votre impôt annuel est inférieur à la fraction due, l'excédent est perdu chaque année.
- Les travaux doivent être facturés par une entreprise. Le travail réalisé par vous-même n'entre jamais dans l'assiette, même sur factures de matériaux.
★Questions fréquentes
Quelles communes sont éligibles à la loi Denormandie ?
Les communes labellisées « Cœur de Ville » et celles ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), soit plus de 240 villes. Le logement doit être ancien et nécessiter une rénovation.
Quel montant de travaux faut-il réaliser ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux). En deçà, le bien n'est pas éligible au dispositif Denormandie.
Quelle réduction d'impôt avec la loi Denormandie ?
12 % du prix sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans, dans la limite d'un investissement de 300 000 €, soit jusqu'à 63 000 € de réduction.
Cet outil et cet article ont une vocation informative et pédagogique. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Les barèmes mentionnés sont ceux applicables en 2026 et peuvent évoluer ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel. Patrimocalc applique des formules de calcul transparentes, fondées sur les barèmes publics de la DGFiP — voir notre page méthodologie.