Loi Malraux 2026 : 22 à 30 % sur vos travaux de restauration
La loi Malraux récompense la restauration complète d'immeubles anciens situés en site patrimonial remarquable. La réduction d'impôt atteint 22 ou 30 % du montant des travaux, hors plafond des niches fiscales.
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1.Le principe
Le dispositif Malraux s'adresse aux investisseurs qui restaurent un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou un quartier ancien dégradé, puis le mettent en location. L'avantage porte sur le montant des travaux de restauration, suivis par un architecte des Bâtiments de France.
2.Taux et plafond 2026
La réduction est de 30 % en SPR avec PSMV approuvé, QAD et quartiers NPNRU, et de 22 % en SPR avec PVAP ou opération déclarée d'utilité publique. Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction. Avantage majeur : la réduction Malraux est hors du plafond global des niches fiscales.
3.Pour qui ?
Malraux vise les contribuables fortement imposés cherchant à investir dans la pierre de prestige tout en réduisant un impôt élevé, sans buter sur le plafond de 10 000 €/an. L'engagement de location est de 9 ans.
Exemple chiffré
Un contribuable acquiert un appartement en secteur sauvegardé avec PSMV approuvé (taux de 30 %) et engage 240 000 € de travaux de restauration étalés sur 3 ans, soit 80 000 € par an. La réduction s'élève à 72 000 € au total, soit 24 000 € par an pendant 3 ans.
L'intérêt décisif tient au hors-plafond : ces 24 000 € annuels ne s'imputent pas sur l'enveloppe de 10 000 € des niches fiscales. Le même montant investi en Denormandie ou en Loc'Avantages verrait l'essentiel de l'avantage perdu. C'est ce qui réserve Malraux aux contribuables dont l'impôt annuel dépasse largement 24 000 €.
- Un impôt insuffisant. La réduction n'est ni reportable ni restituable : si votre impôt de l'année est inférieur à la fraction due, la différence est définitivement perdue. C'est le premier motif de déception.
- La nature des travaux. Seuls les travaux de restauration complète, autorisés et suivis par l'architecte des Bâtiments de France, ouvrent droit à la réduction. Les travaux de confort ou d'aménagement personnel en sont exclus.
- Le plafond de 400 000 € s'apprécie sur 4 ans, pas par an ni par opération. Deux chantiers rapprochés se partagent la même enveloppe.
- L'engagement de 9 ans de location nue court à compter de l'achèvement. Une revente ou un changement d'usage avant terme entraîne la reprise de l'avantage.
★Questions fréquentes
Quel taux de réduction avec la loi Malraux ?
30 % des travaux en SPR avec PSMV, QAD ou quartiers NPNRU ; 22 % en SPR avec PVAP ou opération d'utilité publique. La base des travaux est plafonnée à 400 000 € sur 4 ans.
La loi Malraux entre-t-elle dans le plafond des niches fiscales ?
Non. C'est l'un de ses grands atouts : la réduction Malraux n'est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Quel engagement de location en Malraux ?
Le bien restauré doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans à compter de l'achèvement des travaux.
Cet outil et cet article ont une vocation informative et pédagogique. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Les barèmes mentionnés sont ceux applicables en 2026 et peuvent évoluer ; vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel. Patrimocalc applique des formules de calcul transparentes, fondées sur les barèmes publics de la DGFiP — voir notre page méthodologie.