Combien pouvez-vous emprunter ? Capacité d'emprunt et mensualités 2026
Avant tout projet immobilier ou crédit à la consommation, deux questions : quelle est votre enveloppe maximale d'emprunt compte tenu de vos revenus et charges — dans le respect du taux d'effort de 35 % imposé par le HCSF — et quelle mensualité pour un montant, une durée et un taux donnés ? Ce simulateur répond aux deux, gratuitement et sans transmettre vos données.
Votre enveloppe maximale d'emprunt
Taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance incluse (décision HCSF). Les données restent dans votre navigateur.
⚠️ Estimation indicative selon la norme HCSF (35 %, 25 ans max). Les banques conservent une marge de flexibilité sur une partie limitée des dossiers (en priorité primo-accédants et résidence principale) et apprécient aussi le « reste à vivre », la stabilité des revenus et l'épargne résiduelle. Frais de notaire et de garantie non inclus dans le budget.
1.Les normes HCSF en vigueur
Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière est juridiquement contraignante pour les banques françaises. Deux limites s'imposent au crédit immobilier :
- Taux d'effort ≤ 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse : l'ensemble de vos mensualités de crédits (futur prêt + crédits en cours) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.
- Durée ≤ 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement (achat en VEFA, construction, ou travaux représentant au moins 10 % du coût de l'opération).
Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une partie limitée de leur production trimestrielle, réservée en priorité à l'acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Mais pour un dossier standard, le 35 % est la règle.
2.Comment l'enveloppe maximale est calculée
Le simulateur applique la méthode bancaire standard : mensualité maximale = 35 % × revenus retenus − mensualités de crédits en cours. Les revenus locatifs sont pondérés à 70 % (pratique bancaire courante pour tenir compte des charges et de la vacance). Cette mensualité disponible est ensuite convertie en capital selon la durée, le taux nominal et le taux d'assurance :
Capacité = mensualité max ÷ [ (t/12) / (1 − (1+t/12)−n) + ta/12 ]
où t est le taux nominal annuel, ta le taux d'assurance sur capital initial et n le nombre de mois. Exemple : 4 000 € de revenus, 300 € de crédits en cours, 25 ans à 3,5 % avec 0,34 % d'assurance → mensualité maximale 1 100 €, soit environ 208 000 € de capacité d'emprunt.
3.Immobilier ou consommation : deux logiques
| Critère | Crédit immobilier | Crédit consommation |
|---|---|---|
| Montant | Généralement > 75 000 € | 200 € à 75 000 € |
| Durée | Jusqu'à 25 ans (norme HCSF) | De quelques mois à 7 ans en général |
| Taux | Plus bas (prêt garanti) | Plus élevé, plafonné par le taux d'usure |
| Normes HCSF | Oui (35 %, 25 ans) | Non, mais compte dans le taux d'effort d'un futur prêt immobilier |
| Assurance | Exigée en pratique | Facultative |
L'onglet « Mensualités » fonctionne pour les deux : saisissez la durée en mois (60 mois pour un crédit auto, 300 mois pour un prêt immobilier de 25 ans).
Mensualité et coût total du crédit
Prêt amortissable à taux fixe, immobilier ou consommation. Les données restent dans votre navigateur.
⚠️ Calcul hors frais de dossier, de garantie (caution, hypothèque) et de courtage — le TAEG communiqué par la banque, qui les intègre, sera légèrement supérieur au taux nominal saisi.
1.La formule de la mensualité
Pour un prêt amortissable à taux fixe : mensualité = capital × (t/12) ÷ (1 − (1+t/12)−n), où t est le taux nominal annuel et n le nombre de mois. L'assurance emprunteur s'ajoute — le plus souvent calculée sur le capital initial (mensualité d'assurance constante), parfois sur le capital restant dû (dégressive).
Exemples : 250 000 € sur 25 ans à 3,5 % → 1 252 € hors assurance, soit environ 125 500 € d'intérêts. Un crédit conso de 15 000 € sur 60 mois à 5,5 % → 287 €/mois et environ 2 200 € d'intérêts.
2.Réduire le coût de son crédit
- Jouer sur la durée : passer de 25 à 20 ans augmente la mensualité d'environ 16 % mais réduit les intérêts totaux de près de 25 %.
- Négocier l'assurance : depuis la loi Lemoine (2022), l'assurance emprunteur est résiliable à tout moment. Passer de 0,34 % à 0,15 % sur 250 000 € économise environ 11 900 € sur 25 ans.
- Comparer crédit et épargne : si vous disposez d'un capital, emprunter n'est pas toujours la mauvaise option — voir notre simulateur crédit vs épargne.
★Questions fréquentes
Quel est le taux d'effort maximum pour un crédit immobilier ?
35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse, depuis la décision juridiquement contraignante du HCSF (2022). Les banques disposent d'une marge de flexibilité limitée, réservée en priorité aux primo-accédants et à la résidence principale.
Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?
25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement (VEFA, construction, travaux d'au moins 10 % du coût de l'opération).
Comment est calculée une mensualité de crédit ?
Mensualité = capital × (taux/12) ÷ (1 − (1 + taux/12)−nombre de mois), plus l'assurance emprunteur. Le simulateur détaille les intérêts et le coût de l'assurance sur toute la durée.
Les crédits à la consommation comptent-ils dans le taux d'effort ?
Oui : leurs mensualités s'ajoutent à la future mensualité immobilière dans le calcul des 35 %. Solder un crédit conso avant un projet immobilier redonne souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité.
Cet outil a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil financier personnalisé, ni une offre ou une promesse de crédit ; seule une banque ou un intermédiaire agréé peut établir une offre tenant compte de votre dossier complet (reste à vivre, stabilité des revenus, garanties, taux d'usure en vigueur). Un crédit vous engage et doit être remboursé — vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Patrimocalc applique des formules de calcul transparentes — voir notre page méthodologie.